当前，中国房地产市场从快速增长转向平稳发展，新增供应减少，市场需求增长放缓，物业服务企业进入存量竞争时代，主要围绕现有物业资源的争夺和管理进行竞争，物业行业亟需寻找新的差异化竞争优势。
在这种行业发展趋势下，ESG理念的引入将成为物业服务企业新的核心竞争力。
物业存量竞争时代新机遇
在写字楼增量市场不断萎缩的背景下，中国办公物业市场的竞争态势愈发激烈。众多上市物业企业纷纷将目光投向了办公物业市场，试图寻找新的增长点。
办公物业市场规模的庞大无疑为这些企业提供了广阔的空间，其整体规模达到千亿级别，并预计在未来几年内持续增长。据预测，到 2025 年，办公物业的营收规模有望达到1419亿元，管理面积也将大幅增至 16.7亿平方米。
面对这样的市场格局，国内外物业公司、合资企业和外资设施管理公司等多方势力纷纷加入竞争，使得市场竞争愈发激烈。
在这样的竞争环境中，成功把握市场机遇并非易事。由于市场准入门槛和运营难度较高，并非所有企业都能轻松应对。因此，拥有独特的差异化优势将成为企业突出重围、在竞争中脱颖而出的关键。
仲量联行在2021年就指出，绿色物业因其优越的区位条件、完善的物业设施与管理，在质量上具备显著优势，从而有利于实现溢价。
如何正确理解物业服务ESG
在物业存量竞争日益激烈的今天，我们识别到引入ESG标准是推动行业可持续发展的重要方向和机遇。
物业服务ESG是指在物业维护和运营中加入对环境、社会和经济影响的考量，旨在追求经济价值、环境与社会资源保护之间的平衡。
在物业服务行业从增量向存量市场竞争转化过程中，物业服务ESG是探索多元、差异化竞争优势的重要手段，它能够通过更多元的价值维度框架，深度识别和洞察整个价值链相关者的需求和机遇，最终帮助物业项目实现与相关方形成更良好的互动关系。
我们对环境、社会和经济三个层面进行了综合考量，并将这些考量体现在可被察觉到的物业服务价值中，包含以下三个价值维度：低碳和气候变化、环境和资源、人与社区。
低碳和气候变化
· 提升气象灾害应对能力
· 适应环境监管和政策
· 提升能源效率
· 优化废弃物管理
环境和资源
· 提升水资源利用效率
· 优化室内外环境
· 提升生态和环境友好程度
人与社区
· 保障人身安全
· 促进人文关怀
新业态：将气候变化风险纳入考量
构建基础设施ESG评价体系，助力中国公募REITs常态化发展，基础设施投资运营与ESG管理理念高度契合，两者都十分重视长期因素，基础设施项目运营周期通常长达数十年，受气候变化、气候灾害等长期因素影响更大，ESG理念可以发挥正向价值。
新成效：为企业带来财务效益与更高的社会价值
通过提升房产对投资者和租户的吸引力，绿色建筑实现了比传统建筑高出23%的入住率，租金收入增加了8%，并且在销售时实现了高达31%的溢价。
存量竞争时代下，物业服务ESG的核心竞争力
在存量竞争时代下，物业服务ESG（环境、社会和公司治理）的核心竞争力主要体现在以下几个方面。
一、 环境（E）层面
1. 节能减排与资源管理
能源效率提升：通过对物业设施的智能化管理，如采用智能照明系统、优化电梯运行模式、安装能源监测设备等，降低能源消耗。
水资源管理：实施节水措施，包括安装节水器具、优化灌溉系统、加强漏水检测与修复等。
在绿化灌溉中采用滴灌或喷灌技术，根据土壤湿度和天气情况自动调节灌溉水量，提高水资源利用效率。对物业区域内的供水管网进行定期巡检，及时发现和修复漏水点，避免水资源的浪费。
废弃物管理：建立完善的垃圾分类和回收体系，提高废弃物的回收利用率。与专业的回收机构合作，对可回收物进行分类收集和处理，减少垃圾填埋量。同时，鼓励业主参与垃圾分类，通过宣传教育提高业主的环保意识。
2. 绿色空间与生态保护
绿化与景观维护：打造绿色、生态的物业环境，增加绿化面积，提高植被覆盖率。合理规划和设计绿化景观，选择适合当地气候和土壤条件的植物品种，提高植物的成活率和生态效益。
生物多样性保护：在物业区域内保护和促进生物多样性，为野生动物提供栖息地。避免使用对环境有害的农药和化肥，减少对生态系统的破坏。
二、 社会（S）层面
1. 社区参与和关系维护
社区建设与活动组织：积极参与社区建设，组织丰富多彩的社区活动，增强业主之间的凝聚力和归属感。建立业主委员会等社区组织，加强业主与物业公司之间的沟通与合作，共同解决社区问题。
社区安全与应急管理：确保社区的安全稳定，建立健全的安全管理制度和应急预案。加强物业区域的巡逻和监控，保障业主的人身和财产安全。定期组织消防演练、地震演练等应急演练，提高业主和物业人员的应急处置能力。
2. 员工发展与权益保障
员工培训与职业发展：重视员工的培训和发展，为员工提供丰富的培训机会和职业晋升通道。开展岗位技能培训、管理培训、职业素养培训等，提高员工的专业技能和综合素质。
员工福利与权益保障：提供良好的员工福利，保障员工的合法权益。为员工缴纳社会保险、提供带薪年假、节日福利等。建立健全的员工权益保障机制，如劳动纠纷调解机制、员工投诉处理机制等。
三、 公司治理（G）层面
1. 透明管理与合规运营
信息披露与透明度：加强信息披露，提高公司的透明度，及时向业主、投资者和社会公众公布公司的经营状况、财务状况、ESG 表现等信息，接受各方的监督。
合规管理与风险控制：建立健全的合规管理体系，确保公司的运营活动符合法律法规和行业规范。加强内部审计和监督，防范和控制经营风险。
2. 战略规划与可持续发展
ESG战略融入：将ESG理念融入公司的战略规划和经营决策中，制定明确的ESG目标和行动计划。制定节能减排目标、社区服务提升计划、员工发展规划等，并将这些目标和计划纳入公司的年度工作计划和绩效考核体系。
长期价值创造：关注公司的长期发展，追求经济、社会和环境的综合价值最大化。通过不断提升物业服务质量、加强ESG管理，提高公司的核心竞争力和可持续发展能力，为股东、业主、员工和社会创造长期价值。
ESG融入物业服务企业的未来发展趋势
将ESG理念融入企业运营，能够帮助物业服务企业形成独特的品牌形象与市场定位，构建难以复制的差异化竞争优势。通过绿色、环保、社会责任等维度的努力，吸引更多注重可持续发展的消费者与投资者。
ESG表现优秀的物业服务企业，不仅能够获得资本市场的青睐，降低融资成本，还能提升品牌的社会认可度与美誉度。这有助于企业在激烈的市场竞争中占据有利地位，实现长期稳定发展。
通过实施ESG战略，物业服务企业可以推动资源的高效利用与循环利用，促进节能减排与环境保护。这不仅有助于企业自身实现可持续发展，还能为整个社会的可持续发展贡献力量。
面对房地产市场的深刻变革与物业服务行业的存量竞争态势，物业服务企业应积极拥抱ESG理念，将其融入企业运营的各个环节。通过构建绿色物业、促进社区和谐、加强公司治理等措施，不断提升自身竞争力与可持续发展能力。
同时，政府、行业协会及社会各界也应加强对ESG理念的宣传与推广，为物业服务企业的ESG实践营造良好的外部环境与政策支持。如此，方能在新的时代背景下，共同推动物业服务行业的转型升级与高质量发展。
作者：何旋
CFA教学经验10年，中国科技金融促进会ESG专家，CFA、ESG、FRM知名讲师。累计授课超6000小时，累积培训7000+学员，累积在线授课时间1500+小时。服务企业客户：汇丰银行、中国银行(全国总行)、工商银行(全国总行)、建设银行(全国总行)、西安外国语大学、农业银行(浙江省分)、邮储银行、太平洋保险集团、泰康人寿、兴业证券、南京银行等。
