當前，中國房地產市場從快速增長轉向平穩發展，新增供應減少，市場需求增長放緩，物業服務企業進入存量競爭時代，主要圍繞現有物業資源的爭奪和管理進行競爭，物業行業亟需尋找新的差異化競爭優勢。
在這種行業發展趨勢下，ESG理念的引入將成為物業服務企業新的核心競爭力。
物業存量競爭時代新機遇
在寫字樓增量市場不斷萎縮的背景下，中國辦公物業市場的競爭態勢愈發激烈。眾多上市物業企業紛紛將目光投向了辦公物業市場，試圖尋找新的增長點。
辦公物業市場規模的龐大無疑為這些企業提供了廣闊的空間，其整體規模達到千億級別，並預計在未來幾年內持續增長。據預測，到 2025 年，辦公物業的營收規模有望達到1419億元，管理面積也將大幅增至 16.7億平方米。
面對這樣的市場格局，國內外物業公司、合資企業和外資設施管理公司等多方勢力紛紛加入競爭，使得市場競爭愈發激烈。
在這樣的競爭環境中，成功把握市場機遇並非易事。由於市場準入門檻和運營難度較高，並非所有企業都能輕松應對。因此，擁有獨特的差異化優勢將成為企業突出重圍、在競爭中脫穎而出的關鍵。
仲量聯行在2021年就指出，綠色物業因其優越的區位條件、完善的物業設施與管理，在質量上具備顯著優勢，從而有利於實現溢價。
如何正確理解物業服務ESG
在物業存量競爭日益激烈的今天，我們識別到引入ESG標準是推動行業可持續發展的重要方向和機遇。
物業服務ESG是指在物業維護和運營中加入對環境、社會和經濟影響的考量，旨在追求經濟價值、環境與社會資源保護之間的平衡。
在物業服務行業從增量向存量市場競爭轉化過程中，物業服務ESG是探索多元、差異化競爭優勢的重要手段，它能夠通過更多元的價值維度框架，深度識別和洞察整個價值鏈相關者的需求和機遇，最終幫助物業項目實現與相關方形成更良好的互動關系。
我們對環境、社會和經濟三個層面進行了綜合考量，並將這些考量體現在可被察覺到的物業服務價值中，包含以下三個價值維度：低碳和氣候變化、環境和資源、人與社區。
低碳和氣候變化
· 提升氣象災害應對能力
· 適應環境監管和政策
· 提升能源效率
· 優化廢棄物管理
環境和資源
· 提升水資源利用效率
· 優化室內外環境
· 提升生態和環境友好程度
人與社區
· 保障人身安全
· 促進人文關懷
新業態：將氣候變化風險納入考量
構建基礎設施ESG評價體系，助力中國公募REITs常態化發展，基礎設施投資運營與ESG管理理念高度契合，兩者都十分重視長期因素，基礎設施項目運營周期通常長達數十年，受氣候變化、氣候災害等長期因素影響更大，ESG理念可以發揮正向價值。
新成效：為企業帶來財務效益與更高的社會價值
通過提升房產對投資者和租戶的吸引力，綠色建築實現了比傳統建築高出23%的入住率，租金收入增加了8%，並且在銷售時實現了高達31%的溢價。
存量競爭時代下，物業服務ESG的核心競爭力
在存量競爭時代下，物業服務ESG（環境、社會和公司治理）的核心競爭力主要體現在以下幾個方面。
一、 環境（E）層面
1. 節能減排與資源管理
能源效率提升：通過對物業設施的智能化管理，如采用智能照明系統、優化電梯運行模式、安裝能源監測設備等，降低能源消耗。
水資源管理：實施節水措施，包括安裝節水器具、優化灌溉系統、加強漏水檢測與修復等。
在綠化灌溉中采用滴灌或噴灌技術，根據土壤濕度和天氣情況自動調節灌溉水量，提高水資源利用效率。對物業區域內的供水管網進行定期巡檢，及時發現和修復漏水點，避免水資源的浪費。
廢棄物管理：建立完善的垃圾分類和回收體系，提高廢棄物的回收利用率。與專業的回收機構合作，對可回收物進行分類收集和處理，減少垃圾填埋量。同時，鼓勵業主參與垃圾分類，通過宣傳教育提高業主的環保意識。
2. 綠色空間與生態保護
綠化與景觀維護：打造綠色、生態的物業環境，增加綠化面積，提高植被覆蓋率。合理規劃和設計綠化景觀，選擇適合當地氣候和土壤條件的植物品種，提高植物的成活率和生態效益。
生物多樣性保護：在物業區域內保護和促進生物多樣性，為野生動物提供棲息地。避免使用對環境有害的農藥和化肥，減少對生態系統的破壞。
二、 社會（S）層面
1. 社區參與和關系維護
社區建設與活動組織：積極參與社區建設，組織豐富多彩的社區活動，增強業主之間的凝聚力和歸屬感。建立業主委員會等社區組織，加強業主與物業公司之間的溝通與合作，共同解決社區問題。
社區安全與應急管理：確保社區的安全穩定，建立健全的安全管理制度和應急預案。加強物業區域的巡邏和監控，保障業主的人身和財產安全。定期組織消防演練、地震演練等應急演練，提高業主和物業人員的應急處置能力。
2. 員工發展與權益保障
員工培訓與職業發展：重視員工的培訓和發展，為員工提供豐富的培訓機會和職業晉升通道。開展崗位技能培訓、管理培訓、職業素養培訓等，提高員工的專業技能和綜合素質。
員工福利與權益保障：提供良好的員工福利，保障員工的合法權益。為員工繳納社會保險、提供帶薪年假、節日福利等。建立健全的員工權益保障機制，如勞動糾紛調解機制、員工投訴處理機制等。
三、 公司治理（G）層面
1. 透明管理與合規運營
信息披露與透明度：加強信息披露，提高公司的透明度，及時向業主、投資者和社會公眾公布公司的經營狀況、財務狀況、ESG 表現等信息，接受各方的監督。
合規管理與風險控制：建立健全的合規管理體系，確保公司的運營活動符合法律法規和行業規範。加強內部審計和監督，防範和控制經營風險。
2. 戰略規劃與可持續發展
ESG戰略融入：將ESG理念融入公司的戰略規劃和經營決策中，制定明確的ESG目標和行動計劃。制定節能減排目標、社區服務提升計劃、員工發展規劃等，並將這些目標和計劃納入公司的年度工作計劃和績效考核體系。
長期價值創造：關註公司的長期發展，追求經濟、社會和環境的綜合價值最大化。通過不斷提升物業服務質量、加強ESG管理，提高公司的核心競爭力和可持續發展能力，為股東、業主、員工和社會創造長期價值。
ESG融入物業服務企業的未來發展趨勢
將ESG理念融入企業運營，能夠幫助物業服務企業形成獨特的品牌形象與市場定位，構建難以復制的差異化競爭優勢。通過綠色、環保、社會責任等維度的努力，吸引更多註重可持續發展的消費者與投資者。
ESG表現優秀的物業服務企業，不僅能夠獲得資本市場的青睞，降低融資成本，還能提升品牌的社會認可度與美譽度。這有助於企業在激烈的市場競爭中占據有利地位，實現長期穩定發展。
通過實施ESG戰略，物業服務企業可以推動資源的高效利用與循環利用，促進節能減排與環境保護。這不僅有助於企業自身實現可持續發展，還能為整個社會的可持續發展貢獻力量。
面對房地產市場的深刻變革與物業服務行業的存量競爭態勢，物業服務企業應積極擁抱ESG理念，將其融入企業運營的各個環節。通過構建綠色物業、促進社區和諧、加強公司治理等措施，不斷提升自身競爭力與可持續發展能力。
同時，政府、行業協會及社會各界也應加強對ESG理念的宣傳與推廣，為物業服務企業的ESG實踐營造良好的外部環境與政策支持。如此，方能在新的時代背景下，共同推動物業服務行業的轉型升級與高質量發展。
作者：何旋
CFA教學經驗10年，中國科技金融促進會ESG專家，CFA、ESG、FRM知名講師。累計授課超6000小時，累積培訓7000+學員，累積在線授課時間1500+小時。服務企業客戶：匯豐銀行、中國銀行(全國總行)、工商銀行(全國總行)、建設銀行(全國總行)、西安外國語大學、農業銀行(浙江省分)、郵儲銀行、太平洋保險集團、泰康人壽、興業證券、南京銀行等。
